전세 문제 생기면 누가 책임지나? 입주 전·후 꼭 알아야 할 기준

 

새 집에 전세로 입주했는데, 벽지에서 곰팡이가 피거나 보일러가 작동되지 않는다면 누구 책임일까요? 계약 전엔 멀쩡하던 집이 막상 살아보니 하자가 발견되는 경우가 종종 있습니다.
하지만 세입자인 내가 직접 고쳐야 할지, 집주인에게 요청해야 할지 헷갈리기만 하죠.
이 글에서는 전세 입주 시점과 거주 중 발생하는 문제에 대해 법적 기준과 현실적인 대응 방법을 정리해 드립니다.

 

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▣ 목차

• ▣ 1. 입주 전 발견된 문제: 임대인의 책임 범위
• ▣ 2. 살다가 생긴 문제: 상황별 분류 기준
• ▣ 3. 현실적인 해결 방법과 팁
• ▣ 자주 하는 질문
• ▣ 마무리 정리

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▣ 본문

1. 입주 전 발견된 문제: 임대인의 책임 범위

가. 법적 기준
① 「주택임대차보호법」상 임대인은 임대 목적물을 '원상태로 유지할 의무'가 있습니다.
② 입주 전 하자나 기능 불량은 임대인의 수리 책임입니다.

나. 현실 사례
① 입주 전 곰팡이, 보일러 미작동, 수도 누수 등은 임대인이 반드시 고쳐야 하며,
② 세입자가 입주 전에 발견했다면 사진 증거와 함께 즉시 통보하는 것이 중요합니다.

▶ 계약 전 집 내부 상태 점검 체크리스트를 준비해 두는 것이 좋습니다.

!!!! 반드시 전부 사진 찍어 놓으시고 임대인에게 수리요청 전화(녹취) 문자로 사진 보내시고 수리 요청 및 근거를 남기세요. 물론 임대인은 너무 깐깐하시다면서 그래서 세 비싸게 안 받는 거예요. 등등하겠지만 살면서 스트레스받으시는 부분에 대하여는 반드시 진행하세요. 사는 동안 스트레스받습니다.

 

저는 이렇게 찍어 두었어요!!

가구와 벽의 틈세

 

 

장판 벗겨짐

 

시트지 벗겨짐

 

문지방 갈라짐 너트볼트 녹슴

 

전구 나감

 

최초 입주시에는 임대인이 다 해줘야해요^^~ 물론 살다가 전구가 나가면 이건 세입자가 갈아서 사용해야 하는 문제이지만 전기 문제로 전구교체가 아닌 전기공사를 해야 한다면 임대인이 100%에서 상황에 따라 50% 공동으로 진행할수 있습니다. 상황에 따라 50%는 세입자가 기존에 등이 마음에 들지 않아 원하는 등으로 교체를 원하는등의 기본 이상의 비용이 발생할때는 적적 비율로 공동 처리하는 경우가 보통입니다.

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2. 살다가 생긴 문제: 상황별 분류 기준

가. 일반적인 유지 보수
① 소모품(전구, 필터 등), 세입자 과실에 의한 파손은 세입자 책임
② 노후화로 인한 수도 누수, 보일러 고장은 원칙적으로 임대인 책임

나. 천재지변이나 외부 요인
① 태풍, 홍수 등 자연재해로 인한 손상은 임대인과 세입자가 협의
② 단, 보험 가입 여부에 따라 다르므로 계약 시 반드시 확인해야 함

 

♣ 중요: 입주 시 작성하는 특약 사항에 “보일러, 수도, 누수 등 하자 시 임대인 부담” 명시해 두면

분쟁 예방 가능

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3. 현실적인 해결 방법과 팁

가. 문제 발생 시 대처
① 가능한 한 문제 발생 즉시 사진과 영상으로 기록
② 문자, 카카오톡 등으로 증거 남기며 통보

나. 해결 방식
① 임대인이 거부할 경우, 수리비용 청구를 위해 영수증 보관 필수
② 필요시 관할 주택임대차분쟁조정위원회에 중재 요청 가능

▮ 정부 24 → 주택임대차분쟁조정에서도 신청 가능

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▣ 자주 하는 질문 (FAQ)

Q1. 보일러가 고장 났는데, 임대인이 “네가 쓰다가 고장 난 거다”라고 합니다. 어떻게 하나요?
→ 사용 중 문제가 발생했더라도 노후화로 인한 고장일 경우 임대인 책임입니다. 입주 초기 점검 기록이 있다면 더욱 유리합니다. 저는 입주시에 보일러가 얼마나 노후되었는지 확인합니다. 최소 3~5년 이내의 집을 골라요.

Q2. 입주 전 하자를 모르고 계약했는데, 나중에 발견했습니다. 고쳐달라고 할 수 있나요?
→ 가능합니다. 다만, 계약서상 “현 상태로 인수” 특약이 있다면 책임 범위가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

Q3. 벽지나 장판이 오래돼서 낡은 경우도 임대인이 해줘야 하나요?
→ 통상적으로 기본적인 마감 상태는 임대인이 개선하는 것이 원칙입니다. 단, 특약에 따라 상이합니다.

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▣ 마무리 정리

전세는 단순히 공간을 빌리는 것이 아니라 '주거권'을 임차하는 것입니다.
입주 전과 거주 중 발생하는 문제는 책임의 범위를 명확히 하고, 사전에 꼼꼼히 기록하고 특약을 작성해 두는 것이 가장 좋은 대비입니다.

분쟁을 막기 위해선 계약서 작성부터 시작해, 입주 전 사진 촬영, 문제 발생 시 즉시 통보 등 현실적인 관리가 필수입니다.

 

사진 찍고, 문자나 녹취로 근거 남기기, 계약서의 책임 범위를 명확히 하기를 기억하시고 행복한 가정 생활에 스트레스 받지 마세요~~